6 hình thức huy động vốn vào thị trường bất động sản

1. Vốn chủ sở hữu

Trong môi trường hiện nay, rất nhiều Doanh Nghiệp (DN) đã chuyển đổi mô hình kinh doanh từ Công ty TNHH sang Công ty cổ phần, để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ Thị trường chứng khoáng (TTCK.)

Ưu điểm: Tập trung và huy động vốn rất lớn từ xã hội vì quyền tự do chuyển nhượng và mua bán trên thị trường; Giảm chi phí huy động vốn do tiếp cận trực tiếp với nhà đầu tư;

Nhược điểm: Chịu áp lực cao từ cổ đông, nhà đầu tư về kỳ vọng, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh; Giá cổ phiếu bị ảnh hưởng bởi các thông tin liên quan đến Công ty, quan hệ cung cầu, tình hình TTCK…

2. Phát hành trái phiếu Công ty

Ưu điểm: Vốn đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính (quỹ đầu tư, Công ty và tập đoàn bảo hiểm, tài chính…) và thủ tục pháp lý không quá phức tạp. DN có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. DN phát hành trái phiếu không phải thế chấp tài sản; Hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác.

Nhược điểm: DN phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định. Trái phiếu bất động sản (BĐS) rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng. Có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án BĐS luôn có khả năng trả lãi và gốc. Phải bảo đảm dòng tiền liên quan đến nợ không bị âm.

3. Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng và các quỹ đầu tư

Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng:

Ưu điểm: Một phương thức vay truyền thống và phổ biến, có những hạn chế nhất định nhưng dễ dàng được chấp nhận hơn quy định của TTCK; Có thể xin gia hạn nếu chưa có khả năng trả (đối với Công ty có uy tín và quan hệ lâu dài với ngân hàng).

Nhược điểm: Ngân hàng đang hạn chế tối đa cho vay đầu tư BĐS nhằm tránh nạn đầu cơ và giảm lạm phát. Hiện đang thiếu hụt nguồn vốn cho vay trung và dài hạn trong khi đối với ngành BĐS, chủ yếu ngân hàng dùng nguồn vốn trung và dài hạn để cho vay; Phải có tiềm lực tài chính mạnh, phương án sử dụng vốn khả thi mới có thể thế chấp cầm cố BĐS.

Vay các quỹ đầu tư:

Ưu điểm: Một xu hướng mới với vòng đời quỹ nhất định và đảm bảo dòng tiền trong khoảng thời gian đó (10 năm với những quỹ đầu tư vào các Doanh Nghiệp BĐS). Nguồn tài chính dồi dào từ nhà đầu tư trong và ngoài nước; Đóng góp vào việc xây dựng DN, tư vấn chiến lược, giới thiệu nhân sự chuyên nghiệp chứ không đơn thuần là đầu tư vào cổ phiếu của DN đó. Sự có mặt của các quỹ nổi tiếng với tư cách là cổ đông lớn sẽ làm tăng giá trị cổ phiếu Công ty.

Nhược điểm: DN phải có lợi thế cạnh tranh, thuộc ngành hàng đang tăng trưởng mạnh. Phải chứng minh được tiềm lực tài chính mạnh, hệ thống quản trị và nhân lực tốt, chiến lược kinh doanh khả thi, tiềm năng tăng trưởng cao.

4. Huy động vốn khách hàng

Ưu điểm: Là kênh huy động vốn hữu hiệu vì DN không phải trả lãi và khách hàng có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi; Khách hàng có nhu cầu mua nhà/căn hộ đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp đồng trong khi DN thì có vốn xây dựng dự án. Hợp đồng ký kết có sự đảm bảo về giá cả hợp lý, quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể giữa hai bên. Công ty phải có uy tín và đảm bảo tiến độ thi công và phải giao sản phẩm cho khách hàng đúng hạn như cam kết.

Nhược điểm: Sức tiêu thụ sản phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin của khách hàng và những biến động của thị trường BĐS, nền kinh tế. Khách hàng nhỏ lẻ với vốn có hạn khó có thể tiếp cận với các dòng sản phẩm BĐS vì BĐS thường có giá trị lớn.

5. Liên doanh – liên kết trong và ngoài nước

Hình thức liên doanh, liên kết bao gồm việc thành lập Công ty cổ phần, Cty TNHH.

Đối tác trong nước:

Ưu điểm: Dành cho DN có quy mô nhỏ và vừa: liên kết để tập trung nguồn lực, hợp lực cùng nhau giải quyết bài toán huy động vốn và việc quản lý sẽ chặt chẽ hơn, chuyên môn hóa hơn các lĩnh vực khác nhau. Đồng thời thúc đẩy việc đa dạng hóa hoạt động. Các dự án sẽ được triển khai dễ dàng, nhanh chóng vì có thêm vốn, không phụ thuộc nhiều vào vốn vay NH. Đưa ra thị trường chất lượng và giá thành sản phẩm BĐS hợp lý hơn và thu hút nhiều khách hàng và nhà đầu tư, thu hồi vốn nhanh hơn.

Đối tác nước ngoài:

Ưu điểm: Dành cho DN có quy mô lớn hơn: liên doanh với đối tác nước ngoài mạnh về vốn và kinh nghiệm sẽ bổ sung kiến thức kinh nghiệm quản lý cho nguồn nhân lực, nâng cao uy tín, khẳng định thương hiệu cho DN. Tính pháp lý của dự án rõ ràng.

Nhược điểm: Đối tác nước ngoài thường có những phân tích rất kỹ về năng lực, quy mô, tính khả thi của dự án. Xuất hiện những bất đồng trong quản trị DN, văn hóa kinh doanh, nguồn nhân lực hiện tại.

6. Các quỹ tín thác BĐS (REITs)

Ưu điểm: Quỹ có thể đầu tư vào nhiều loại BĐS, trong đó thường tập trung vào các dự án BĐS cho thuê như văn phòng cao cấp, khu công nghiệp, Trung Tâm Thương Mại quy mô lớn… mà thường các cá nhân đầu tư không thể tiếp cận được. Cty quản lý quỹ có uy tín về nguồn lực, kinh nghiệm về thị trường BĐS, quản lý vốn… Nguồn vốn lớn không bị giới hạn. Đầu tư qua quỹ sẽ tiết kiệm thời gian khi mua, bán và quản lý BĐS. Trên thế giới chứng chỉ quỹ REITs mang tính thanh khoản cao, dễ dàng chuyển nhượng, cổ tức và thu nhập bình quân hàng năm ổn định.

Nhược điểm: Là hình thức đầu tư gián tiếp, nhà đầu tư từ bỏ một số cơ hội tự do lựa chọn và cũng như mất đi cơ hội để “cảm nhận” về thị trường. Kết quả đầu tư của một số quỹ trong thực tế rất là thất vọng. Nhà nước chưa ban hành khung pháp lý cho hoạt động của quỹ, đặc biệt chưa có chính sách miễn thuế thu nhập cho cổ tức của người sỡ hữu chứng chỉ quỹ REITs. Nhà đầu tư trong nước chưa quen với hình thức đầu tư thông qua tổ chức trung gian.